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Octobre 2024 "Estimation de vos biens".
Rêves ou réalités?
Quelle estimation sera la plus juste actuellement?
Les prêts relais ne sont plus disponibles.
L'incertitude concernant le prix de vente final rend toute prévision risquée, avec une forte probabilité de baisse. En 2023, une alerte avait déjà été lancée, mais qu'en est-il à l'approche de la fin de l'année 2024 ?
Les ventes à perte sont désormais incontestables.
Les prix augmentent de 15 % par an?
Les arguments de vente évoluent. Aujourd'hui, l'acheteur scrute attentivement les annonces et privilégie les biens dont le prix diminue progressivement sur plusieurs mois, ce qui démontre que le vendeur a besoin de vendre et que son prix de départ est beaucoup trop élevé. Ce sont les ventes de maison existantes actuelles.
Le constat est clair: 30 % moins cher que le prix annoncé !
Il n'est plus rare d'entendre des accusations de vente à perte, souvent le résultat d'une mauvaise expertise.
Pourtant, il est également courant de lire des publications évoquant une probable reprise du marché qui sera suivie d'une nouvelle remontée des prix.
En ce qui concerne plus précisément les ventes à perte :
Nous appliquons un taux préférentiel dans ce cadre. Il vous suffit de démontrer que la vente n'a pas permis de compenser des créances impayées pour pouvoir en bénéficier.
Les pieds sur terre, et non la tête dans les étoiles, votre estimation sera précise tant que tout reste logique et cohérent.
Tenez compte du coût du nouveau projet, ainsi que du montant de votre apport après une vente réussie.
Il est désormais essentiel de prévoir des surfaces plus petites afin de s'adapter à l'augmentation des coûts liés à l'inflation et à l'énergie à venir.
Les communes n'arrangent pas grand-chose à votre projet.
Le système pour comprendre combien de logements sont possibles de construire sur un terrain est d'un flou artistique.
Même les architectes ne sont pas vraiment sûr de que la commune peut accepter de leurs projections en respectant les règlements.
Ils ne veulent plus s'exprimer avec leurs concitoyens qu'en présence d'un architecte, comme certains prènnent un avocat exemples le démontrent.
Ainsi il a été répondu à un Client que le bourgmestre n'avait pas de temps à perdre et qu'il ne recevrait pas cette personne.
Il semble y avoir une volonté manifeste d'écarter les "petites gens", même lorsqu'il s'agit de fonctionnaires bien rémunérés dans ce cas précis.
Seules les personnes capables de prendre un architecte ont les moyens de déranger le "seigneur local".
La clé du mystère réside dans la densité de logements.
Vous trouvez sans difficulté les coefficients pour calculer les surfaces constructibles d’un terrain. Mais dès que vous examinez la densité de logements, le problème commence.
Combien de logements peut-on construire sur ces surfaces ?
That is the question.
Même si vous avez étudié attentivement les règlements, déterminé les reculs, les hauteurs, etc., cela ne garantit pas l’acceptation de votre dossier. La commune se réserve le droit de ne pas être d’accord.
En cas de refus injustifié, malgré le respect de toutes les règles, il vous reste la possibilité de faire appel à la justice, mais bien souvent, peu de gens souhaitent en arriver là. Cela prend du temps et coûte de l'argent...
Prenons l’exemple concret où j’ai réuni quatre acheteurs pour acquérir ensemble un bien immobilier. Ce bien avait le potentiel de comporter 7 à 8 appartements, y compris des logements intégrés.
Cependant, ces acheteurs n’étaient pas encore pleinement convaincus ou prêts à s’engager concrètement dans le projet. Sans plus de détails du potentiel. La commune proposaient de les rencontrer avec un architecte. Mais pourquoi payer un architecte quand ce dernier ne peut assuré que son travail sera accepté.
De plus ces employés communaux, ont une connaissance parfaite de leur service, ils savent rapidement évalués le potentiel d'un terrain.
C'est leur métier.
C'est mettre la charrue avant les boeufs.
Ce blocage a mené à l’abandon du projet comme bien d'autres.
Le propriétaire, cherchant à vendre rapidement, a alors proposé son bien à 1,3 million d’euros, tandis que j'avais déjà sécurisé près de 1,5 million d’euros par notre service. Avec un peu plus de patience et de réflexion stratégique, nous aurions pu développer le projet et attirer d’autres acheteurs. Il est important de noter que ce bien avait été évalué à 1,8 million d’euros, mais il sera finalement vendu pour moins de 1,3 million en raison d’un système figé.
Ce manque de dialogue et la tendance à bloquer ou à éviter les questions de futurs acheteurs potentiels découragent les initiatives privées et les projets collaboratifs. Cela entretient la crise du logement, qui profite à certaines personnes et favorise la spéculation, au détriment de solutions plus durables et accessibles. Cela laisse également le champ libre aux promoteurs, qui bénéficient de moyens et d’équipes organisées, tandis que les particuliers peinent à concrétiser leurs projets malgré leur potentiel.
Dans un autre cas, les devis pour l'excavation du terrain rendent un projet presque irréalisable. Le propriétaire a donc demandé un rendez-vous avec le Bourgmestre afin d'exposer sa situation et de solliciter une dérogation pour réduire la distance de recul par rapport à la route, comme l'a obtenu un voisin proche.
L'objectif de rapprocher la construction de la route est de réduire de moitié la quantité de roche et de terre à excaver, ce qui permettrait de limiter les émissions de gaz à effet de serre inutiles et réduire la facture de terrassement. Cependant, la commune lui a répondu par écrit qu'ils n'avaient pas de temps à lui accorder pour un rendez-vous.
Vous devez acheter votre projet comme vous achèteriez une voiture neuve. Soyez de simples et bons consommateurs loyaux.
Il est grand temps de mettre en place une institution qui supervise et coordonne les communes. Si celles-ci manquent de temps, il faut alléger leurs charges.
Pour se rapprocher de la population, la création d’une
« communauté de communes » pourrait être une solution : un groupement de personnes avec une vision globale du territoire, qui œuvre pour l’intérêt collectif.
Cela permettrait de recréer la diversité nécessaire à la vie au Luxembourg, d’assurer un pourcentage de logements dits « sociaux », et de simplifier le calcul des densités de logements pour que chacun puisse s’y projeter.
Il n’est plus normal de ne pas aider ceux qui les ont élus.
Un système de rassembler les acheteurs en rapport au potentiel d'un lieu, est une claire solution honnête qui évite de faire trop baisser le prix de vente, car bien des gens ont besoins de ce genre de solutions acheteurs et vendeurs confondus.
Il est inconcevable que les simples idées, que chacun comprend soit entravées de la sorte en toutes impunité.
L'intérêt commun n'est plus à démontrer.
Même en 2024, parlez vrai.
Cliquez sur la photo ci-dessus pour découvrir une présentation de qualité, soigneusement documentée. Visiblement, en 2024, les tables rondes n'ont pas eu lieu à la fondation IDEA.
Durant les six premiers mois, il n’y avait presque aucune communication dans les médias de tout les acteurs immobiliers. Puis, soudainement, les publications se sont multipliées dans toutes les directions. Des avis divers, allant du plus doux au plus acerbe, ont été partagés, mais rares sont ceux qui reflètent fidèlement la réalité.
Ce contenu-ci explore un sujet souvent méconnu : l'emphytéose, un concept clé pour développer des constructions modulaires de qualité sur des terrains publics. Le modulaire propose des solutions abordables, avec un coût de construction autour de 4 000 € par m² tout fini, en misant sur des techniques naturelles et peu énergivores.
En payant un faible loyer pour l'utilisation du terrain, les travailleurs pourraient ainsi se loger plus près de leur lieu d’emploi. Pourtant, divers blocages freinent cette alternative, empêchant une concurrence qui pourrait pourtant revitaliser l'économie locale à différents niveaux.
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Les séparations forcent la vente ou votre projet de trouver plus grand est en jeu, mais l'incertitude plane sur l'issue de la vente. L'expertise, souvent surévaluée, n'est là que pour séduire le client. Et lorsque la vente tarde, il suffit de baisser le prix pour attirer l'acheteur et le vendeur est pris au piège.
Comme l'explique un article de Paperjam, les promoteurs ne perçoivent plus le marché immobilier comme étant en pleine expansion.
Que ce soit pour les promoteurs ou les particuliers, l'attractivité des investissements à capitaux lourds semble s'essouffler, ce qui freine le maintien des prix stratosphériques.
Une personne soucieuse d'acheter un terrain sur Diekirch en que copropriétaire.
.A vu son bien actuel proposé par un expert de l'immobilier en décembre 2023 à 1,300 000€ qui se trouve désormais proposé à 990 00€
Cette maison finira après négociation à
800 000€ environ, son projet de départ est clairement compromis.
.Il serait mieux d'abandonner cette vente et de la relancer après une période d'oublie
